Có nên mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng không?

Trên thị trường bất động sản hiện nay, số lượng bất động sản đang được thế chấp tại các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng rất lớn. Do áp lực tài chính, nhu cầu gỡ nợ hoặc chuyển đổi dòng vốn, không ít chủ sở hữu có nhu cầu rao bán căn nhà đang nằm trong sổ vay ngân hàng. Đối với người đi mua, câu hỏi đặt ra là: Có nên mua nhà đang thế chấp không? Việc giao dịch một tài sản đang là vật đảm bảo cho khoản nợ ngân hàng có vi phạm pháp luật hay mang lại những rủi ro tiền mất tật mang?

Thực tế, pháp luật Việt Nam hoàn toàn cho phép thực hiện việc giao dịch mua bán bất động sản đang thế chấp nếu tuân thủ đúng các quy định và quy trình nghiêm ngặt. Việc mua nhà đang thế chấp nếu biết cách thực hiện còn giúp người mua sở hữu được bất động sản với giá “mềm” hơn so với mặt bằng chung thị trường và độ an toàn pháp lý được kiểm chứng sơ bộ bởi ngân hàng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện câu hỏi này và hướng dẫn bạn quy trình giao dịch an toàn nhất.

Pháp luật quy định thế nào về việc mua nhà đang thế chấp?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, Bên thế chấp có nghĩa vụ: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.

Tiếp đó, Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 mở ra hành lang pháp lý cho việc mua bán tài sản thế chấp như sau:

Bên thế chấp có quyền: “Bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, việc mua nhà đang thế chấp hoàn toàn hợp pháp khi và chỉ khi có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng (Bên nhận thế chấp). Nếu các bên tự ý ký hợp đồng mua bán, giao nhận tiền tay đôi mà không có sự tham gia hoặc chấp thuận của ngân hàng thì giao dịch đó sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự.

Đánh giá ưu điểm và nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp

Trước khi đưa ra quyết định có nên xuống tiền hay không, bạn cần cân nhắc kỹ giữa cơ hội và thách thức của loại hình giao dịch này:

1. Những lợi thế (Ưu điểm) khi mua nhà đang thế chấp

• Giá mua thường rẻ hơn thị trường: Chủ nhà cần bán nhà gấp để giải chấp, cắt lỗ hoặc tránh bị phát mại nợ xấu thường sẵn sàng hạ giá từ 5% đến 15% so với giá thị trường để giao dịch nhanh chóng.
• Pháp lý được kiểm tra 2 lớp: Ngân hàng đã từng định giá và thẩm định tính pháp lý (Sổ hồng thật/giả, tranh chấp, quy hoạch) trước khi nhận thế chấp. Điều này giúp người mua giảm thiểu nguy cơ mua phải tài sản ma hay nhà đất dính quy hoạch nặng.
• Có thể tiếp tục vay chính ngân hàng đó: Nhiều ngân hàng hỗ trợ cơ chế chuyển giao khoản vay hoặc cho người mua mới vay tiếp trên chính tài sản đó với quy trình thẩm định nhanh hơn.

2. Những rủi ro và hạn chế (Nhược điểm)

• Thủ tục phức tạp, mất nhiều thời gian: Khác với giao dịch mua bán nhà đất thông thường chỉ qua 2 bên (Bên bán – Bên mua), giao dịch nhà thế chấp cần sự tham gia của Bên thứ 3 là Ngân hàng và qua bước xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Rủi ro chủ nhà bẻ cọc hoặc chây ỳ: Nếu người mua đưa tiền trực tiếp cho chủ nhà mang đi nộp ngân hàng rút sổ, chủ nhà có thể dùng tiền đó vào mục đích khác mà không chịu giải chấp nhà.
• Phát sinh chi phí phạt trả nợ trước hạn: Khoản vay tại ngân hàng thường phải chịu phí phạt trả nợ trước hạn (từ 1% – 3% dư nợ còn lại) do chủ nhà vi phạm thời hạn hợp đồng tín dụng.

Các hình thức mua nhà đang thế chấp ngân hàng phổ biến

Hiện nay trên thị trường, giao dịch mua nhà đang thế chấp thường được triển khai theo 3 phương án chính dưới đây:

Phương án giao dịch	Cơ chế vận hành	Mức độ an toàn
Phương án 1: Bên bán tự bỏ tiền túi giải chấp sổ hồng trước.	Chủ nhà tự xoay sở tài chính (vay ngoài hoặc tiền có sẵn) nộp vào ngân hàng để rút Sổ hồng ra, sau đó công chứng mua bán bình thường.	Rất an toàn (Người mua không chịu rủi ro liên quan đến ngân hàng).
Phương án 2: Giao dịch 3 bên (Bên mua – Bên bán – Ngân hàng).	Người mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để tất toán khoản vay cho bên bán. Ngân hàng bàn giao sổ cho hai bên ra công chứng.	An toàn tuyệt đối (Được ngân hàng kiểm soát và chứng kiến dòng tiền).
Phương án 3: Bên mua đưa tiền tay đôi cho bên bán tự nộp ngân hàng.	Bên mua đặt cọc/đưa một khoản tiền lớn cho bên bán để bên bán tự đi nộp cho ngân hàng rút sổ.	Cực kỳ rủi ro (Tuyệt đối KHÔNG nên áp dụng).

Quy trình 3 bên mua bán nhà đang thế chấp an toàn nhất

Để đảm bảo giao dịch mua nhà đang thế chấp diễn ra suôn sẻ, không phát sinh rủi ro mất tiền, bạn nên yêu cầu các bên tuân thủ đúng quy trình 4 bước chuẩn mực sau:

Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng mua nhà đang thế chấp

Dù giao dịch có sự tham gia của ngân hàng, người mua vẫn cần bỏ túi các kinh nghiệm thực chiến sau để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình:

• Kiểm tra chính xác tổng dư nợ cả gốc lẫn lãi: Trước khi chốt giao dịch, phải yêu cầu bên bán cung cấp Sao kê dư nợ mới nhất từ ngân hàng. Nhiều trường hợp số tiền thế chấp thực tế vượt quá giá trị thỏa thuận mua bán do cộng dồn tiền phạt nợ quá hạn.
• Thỏa thuận rõ ai chịu phí phạt trả nợ trước hạn: Phí phạt trả nợ trước hạn và phí giải chấp ngân hàng cần được thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng cọc thuộc về trách nhiệm của bên bán hay bên mua.
• Kiểm tra nghĩa vụ thuế phát sinh: Đảm bảo tài sản không bị phong tỏa bởi các cơ quan thi hành án hoặc dính nghĩa vụ thuế đất chưa nộp ngoài khoản nợ tại ngân hàng.
• Nếu bên mua cũng muốn vay ngân hàng để mua lại: Hãy làm việc với ngân hàng đang nhận thế chấp đó để xin phương án “chuyển giao tài sản đảm bảo” hoặc thế chấp nối tiếp. Việc này giúp tiết kiệm thời gian rút sổ và rút ngắn công đoạn thẩm định lại từ đầu.

Lời kết: Có nên mua nhà đang thế chấp?

Tóm lại, câu trả lời cho việc có nên mua nhà đang thế chấp hay không hoàn toàn phụ thuộc vào việc bạn có nắm vững pháp lý và kiểm soát được quy trình dòng tiền hay không. Mua nhà đang thế chấp hoàn toàn là một cơ hội đầu tư và an cư tốt, giúp bạn tiếp cận sản phẩm có mức giá cạnh tranh và tính pháp lý minh bạch.

Chìa khóa vàng giúp giao dịch này thành công mỹ mãn chính là: Luôn giao dịch thông qua Hợp đồng phong tỏa 3 bên tại Ngân hàng, tuyệt đối không đưa tiền mặt trực tiếp cho chủ nhà tự giải chấp.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc thẩm định pháp lý nhà đất đang thế chấp, cần hỗ trợ soạn thảo hợp đồng cọc 3 bên, hoặc tìm kiếm rổ hàng nhà đất giá tốt, pháp lý chuẩn tại Thành phố Hồ Chí Minh, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận sự hỗ trợ chuyên sâu nhất!